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引言：“土地增值”作為地價的一部分，在應用成本逼近法評估出讓地價，或采用剩余法（增值收益扣減）評估劃撥地價中，均涉及土地增值的計算。如何量化在實操中一直是難點。筆者從土地增值內(nèi)涵入手，結(jié)合地價評估中土地增值測算案例，探討土地增值如何測算。
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一、土地增值內(nèi)涵
根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》：“土地增值是待估宗地因用途改變或進行土地開發(fā)，達到建設(shè)用地的某種利用條件而發(fā)生的價值增加”。由此可見，土地增值是土地開發(fā)利用或土地交易過程中所發(fā)生的土地價格的增加值，是土地價格的一部分。土地價格本質(zhì)內(nèi)涵是若干年的土地純收益即地租貼現(xiàn)值的總和，具體包括由土地所有權(quán)而產(chǎn)生的絕對地租以及由土地的生產(chǎn)條件好壞而產(chǎn)生的極差地租。我國實施土地所有權(quán)和使用權(quán)分離制度，土地所有權(quán)屬于國家所有，對土地使用權(quán)人而言，土地增值是級差地租的一部分。
土地增值是客觀存在的，它不僅反映在土地交易中，還反映在土地利用中。土地增值的收益是指土地開發(fā)利用或土地交易過程中所發(fā)生的土地價格增加而產(chǎn)生的收益。在城市土地開發(fā)利用過程中，開發(fā)利用后土地的價格減去取得土地和開發(fā)利用投入產(chǎn)生的總成本即為土地的增值收益。土地交易的過程中由于權(quán)屬或用途的變更也會產(chǎn)生土地增值收益。
隨著城市化進程的推進，社會經(jīng)濟的發(fā)展，對土地的需求也日益增加，而土地資源的稀缺性決定了可供開發(fā)利用的土地是有限的，因此城市發(fā)展也促進了土地增值。
二、土地增值類型
根據(jù)土地增值收益的影響因素、形成機理，以及我國經(jīng)濟社會發(fā)展情況、土地市場的運行情況及土地管理的政策制度，分析導致或影響土地增值的因素，包括用途改變或進行土地開發(fā)、某種利用條件變更等。具體如下：
1、用途改變增值
城市擴張中農(nóng)用地轉(zhuǎn)為城市建設(shè)用地，城市建設(shè)用地用途轉(zhuǎn)變均可帶來土地增值。比較優(yōu)勢、規(guī)模經(jīng)濟、聚集化經(jīng)濟效應等是城市集中化發(fā)展的原因。隨著工業(yè)化和城市化的發(fā)展，級差地租必然會呈現(xiàn)全面上漲趨勢，由此帶動土地價格上漲。
2、土地開發(fā)增值
根據(jù)地租理論，級差地租形成的條件有三個：一是土地肥力，二是區(qū)位，三是開發(fā)投入。對于建設(shè)用地，土地肥力對價值無影響。即只有區(qū)位及開發(fā)投入兩個因素對建設(shè)用地的級差地租存在影響。級差地租與區(qū)位高度相關(guān)，顯而易見，處于城市區(qū)位的土地價值與處于傳統(tǒng)農(nóng)區(qū)的地價差異明顯，城市化進程引起的區(qū)位條件改變伴隨著土地增值；而區(qū)位條件的變化，又與各類土地開發(fā)投入密切相關(guān)，如城市基礎(chǔ)設(shè)施及公共服務(wù)設(shè)施的投入，產(chǎn)業(yè)布局等，帶動土地增值。
3、利用條件變更增值
城市規(guī)劃方案調(diào)整，舊城改造，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)及公共服務(wù)完善，城市產(chǎn)業(yè)升級與結(jié)構(gòu)調(diào)整及產(chǎn)業(yè)布局優(yōu)化等，直接帶動局地土地增值，或輻射帶動周邊土地增值。
4、城市土地供求關(guān)系變化帶來的自然增值
城市土地供求關(guān)系中，隨著城鎮(zhèn)建設(shè)用地指標的縮減和土地需求的增加，供求關(guān)系趨于緊張，由此帶來增值。
三、土地增值測算方式
土地增值可依據(jù)土地所在區(qū)域內(nèi)，用途等土地使用條件改變或進行土地開發(fā)而產(chǎn)生的價值增加額或比例測算，參照類似土地開發(fā)項目的土地市場價格與其土地成本價格之間的差額確定。
根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》，成本逼近法土地價格以取得和開發(fā)土地所耗費的各項客觀費用之和為主要依據(jù)，加上客觀的利潤、利息、應交納的稅金和土地增值收益等確定。其基本計算公式為：
土地價格＝土地取得費及相關(guān)稅費＋土地開發(fā)費＋投資利息＋投資利潤＋土地增值
則土地增值=土地價格-（土地取得費及相關(guān)稅費＋土地開發(fā)費＋投資利息＋投資利潤）
四、土地增值測算案例
基于相關(guān)理論基礎(chǔ)，結(jié)合工作中的實踐經(jīng)驗，舉例說明測定土地增值。
1、某市公服用地土地增值測算
估價對象位于**市**區(qū)，設(shè)定用途為公服，二級分類為機關(guān)團體用地，位于基準地價IV級地價區(qū)。采用成本逼近法測算地價，需測算土地增值。
第一步，確定同類或類似用途的土地價格。因此搜集估價對象所在區(qū)域同類或類似用途的交易實例，經(jīng)市場調(diào)查，其所在區(qū)近三年成交的公共管理與公共服務(wù)用地較少，僅有三宗，平均地面單價為830元/平方米（折合約55萬元/畝）：
因市場交易案例較少，且二級分類有所差異，測算土地增值收益數(shù)據(jù)支撐不足，考慮到基準地價在一定程度上體現(xiàn)了區(qū)片地價的平均水平，因此結(jié)合基準地價對公服用地的土地市場價格進行分析。根據(jù)基準地價手冊，公共管理與公共服務(wù)用地分為醫(yī)療衛(wèi)生用地、新聞出版用地、教育用地、科研用地、社會福利用地、文化設(shè)施用地、體育用地、機關(guān)團體用地、公用設(shè)施用地、公園與綠地10個類別，估價對象所在區(qū)域各用途基準地價如下表所示：
則所在區(qū)域公服用地平均地價：
（73.33+67.47+67.47+67.47+64.07+64.07+64.07+57+57+28.6）÷10=61.06（萬元/畝）
第二步，對比分析土地成本情況，對政府出讓收益進行分析測算。經(jīng)調(diào)查，該區(qū)域土地以征收集體土地方式取得較為普遍。因此采用征收集體農(nóng)用地方式匡算土地取得成本及相關(guān)稅費、利息、利潤等，得出其所在區(qū)域土地征收成本約45.47萬元/畝：
按土地市場價格扣減成本計算：（55 -45.47）÷55 =17%。
按基準地價公服平均地價扣減成本計算：（61.06-45.47）÷61.06 =26%。
則，土地增值收益占地價的比例約為17%-26%。
綜合分析兩種方法的特點、應用適宜性等因素，最終土地增值比例取整為地價的20%。
2、特別注意事項
當土地增值是以有限年期的價格與成本價格的差額確定時，不再另行進行年期修正；當土地增值是以無限年期的價格與成本價格的差額確定時，土地增值收益與成本價格一并進行年期修正。
五、結(jié)語
以上為作者結(jié)合評估實踐對土地增值的粗淺思考?！锻恋毓芾矸▽嵤l例》頒布實行后，集體經(jīng)營性建設(shè)用地可以通過公開招拍掛或者協(xié)議的方式入市。地價款的確定是集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市交易環(huán)節(jié)的核心問題之一。目前集體經(jīng)營性建設(shè)用地尚未建立起相應的價格體系。研究土地增值，有利于進一步研究集體經(jīng)營性建設(shè)用地增值收益的優(yōu)化分配。
文章來源：華信薈，作者：賈暢，文章僅做知識分享用，如有侵權(quán)請聯(lián)系刪除。
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