2021-09-18 市規(guī)劃資源局

各區(qū)人民政府、各管委會，市政府有關(guān)委、辦、局:

　　《關(guān)于加強(qiáng)上海市產(chǎn)業(yè)用地出讓管理的若干規(guī)定》已經(jīng)市政府同意，現(xiàn)予印發(fā)。本規(guī)定自2021年9月20日起施行，有效期至2026年9月19日。   

　　            上海市規(guī)劃和自然資源局

　　                            2021年9月13日

　　關(guān)于加強(qiáng)上海市產(chǎn)業(yè)用地出讓管理的若干規(guī)定

　　第一條（目的和依據(jù)）

　　為全面推進(jìn)土地資源高質(zhì)量利用，深化產(chǎn)業(yè)用地市場化配置改革，強(qiáng)化產(chǎn)業(yè)用地出讓全生命周期管理，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)用地更集約、更高效、更可持續(xù)的高質(zhì)量利用，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》、《上海市土地使用權(quán)出讓辦法》、《上海市人民政府關(guān)于印發(fā)本市全面推進(jìn)土地資源高質(zhì)量利用若干意見的通知》等，制訂本規(guī)定。

　　第二條（定義及適用范圍）

　　本規(guī)定所稱產(chǎn)業(yè)用地出讓全生命周期管理，是以提高土地利用質(zhì)量和效益為目的，以建設(shè)用地使用權(quán)有償使用合同（以下簡稱“出讓合同”）為平臺，對項目在用地期限內(nèi)的利用狀況實施全過程動態(tài)評估和監(jiān)管，通過健全用地產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入、綜合效益評估、土地使用權(quán)退出等機(jī)制，將項目建設(shè)、投入、產(chǎn)出、節(jié)能、環(huán)保、本地就業(yè)等經(jīng)濟(jì)、社會、環(huán)境各要素納入合同管理，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)用地利用管理系統(tǒng)化、精細(xì)化、動態(tài)化。

　　本規(guī)定所稱產(chǎn)業(yè)用地，包括工業(yè)用地（產(chǎn)業(yè)項目類、標(biāo)準(zhǔn)廠房類）、研發(fā)用地（產(chǎn)業(yè)項目類、通用類）。新增供應(yīng)的產(chǎn)業(yè)用地，存量產(chǎn)業(yè)用地提升能級、盤活轉(zhuǎn)型、劃撥轉(zhuǎn)出讓、節(jié)余分割轉(zhuǎn)讓，其他存量建設(shè)用地轉(zhuǎn)型為產(chǎn)業(yè)用地均按照本規(guī)定執(zhí)行。倉儲等其他產(chǎn)業(yè)用地參照本規(guī)定執(zhí)行。

　　本規(guī)定所稱園區(qū)平臺，是指承擔(dān)產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)、運營管理的平臺型企業(yè)。本規(guī)定所稱領(lǐng)軍企業(yè)，是指處于行業(yè)領(lǐng)先地位，具備打造上下游產(chǎn)業(yè)鏈能力的企業(yè)。園區(qū)平臺及領(lǐng)軍企業(yè)，經(jīng)區(qū)政府認(rèn)定后，按照本規(guī)定相關(guān)條款執(zhí)行。

　　第三條（基本原則）

　　堅持“畝產(chǎn)論英雄、效益論英雄、能耗論英雄、環(huán)境論英雄”，提升單位土地經(jīng)濟(jì)承載容量和產(chǎn)出水平，推進(jìn)產(chǎn)業(yè)空間治理。

　　堅持遵循產(chǎn)業(yè)項目全生命周期規(guī)律，合理確定產(chǎn)業(yè)用地彈性出讓年期。

　　堅持落實土地利用全要素管理，明確產(chǎn)業(yè)用地的單位土地投入、產(chǎn)出、節(jié)能、環(huán)保、本地就業(yè)等經(jīng)濟(jì)、社會、環(huán)境約束性指標(biāo)。

　　堅持實施土地利用全過程管理，實現(xiàn)項目開竣工、投達(dá)產(chǎn)、土地利用績效評估和土地使用權(quán)退出的全過程管理。

　　第四條（管理職責(zé)）

　　市規(guī)劃資源局負(fù)責(zé)本市產(chǎn)業(yè)用地規(guī)劃和土地利用等管理工作。市經(jīng)濟(jì)信息化委、市發(fā)展改革委會同市規(guī)劃資源局負(fù)責(zé)制定本市產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)和產(chǎn)業(yè)用地標(biāo)準(zhǔn)，制定并實施土地利用績效評估的指標(biāo)、標(biāo)準(zhǔn)、方法和程序等。市生態(tài)環(huán)境局會同市經(jīng)濟(jì)信息化委、市規(guī)劃資源局負(fù)責(zé)本市產(chǎn)業(yè)用地環(huán)境保護(hù)的監(jiān)督管理工作。市其他相關(guān)部門按照各自職責(zé)，做好配合、服務(wù)、監(jiān)管工作。

　　各區(qū)政府以及相關(guān)派出機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)各自區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)用地高質(zhì)量利用的組織實施與協(xié)調(diào)管理，區(qū)規(guī)劃資源、產(chǎn)業(yè)、投資、生態(tài)環(huán)境等部門按照各自職責(zé)，協(xié)同實施本規(guī)定。

　　區(qū)政府相關(guān)部門或產(chǎn)業(yè)園區(qū)管理機(jī)構(gòu)具體負(fù)責(zé)項目履約考核等工作。

　　第五條（工作機(jī)制）

　　市、區(qū)政府完善產(chǎn)業(yè)用地管理協(xié)調(diào)工作機(jī)制，規(guī)劃資源、經(jīng)濟(jì)信息化、發(fā)展改革、科技、生態(tài)環(huán)境、住房城鄉(xiāng)建設(shè)、人力資源社會保障等部門為成員，負(fù)責(zé)審議產(chǎn)業(yè)項目準(zhǔn)入以及項目投入、產(chǎn)出、節(jié)能、環(huán)保、本地就業(yè)等指標(biāo)，審核土地利用績效評估結(jié)果和繼續(xù)使用或收回建設(shè)用地使用權(quán)等重大決定，協(xié)調(diào)各部門工作進(jìn)展，完善保障措施等。

　　第六條（規(guī)劃管理）

　　（一）優(yōu)化產(chǎn)業(yè)用地空間布局，按照“產(chǎn)業(yè)基地-產(chǎn)業(yè)社區(qū)-零星工業(yè)地塊”規(guī)劃體系引導(dǎo)，產(chǎn)業(yè)基地以制造業(yè)功能為主，產(chǎn)業(yè)社區(qū)強(qiáng)調(diào)產(chǎn)城融合、功能復(fù)合，零星工業(yè)地塊以保障現(xiàn)狀企業(yè)生產(chǎn)為主。新增產(chǎn)業(yè)項目用地原則上布局在產(chǎn)業(yè)基地、產(chǎn)業(yè)社區(qū)內(nèi)，存量產(chǎn)業(yè)項目按照所在區(qū)域規(guī)劃實施差別化管理。

　　（二）根據(jù)產(chǎn)業(yè)需求核定產(chǎn)業(yè)用地容積率、建筑高度。工業(yè)用地容積率一般不低于2.0，使用特殊工藝的工業(yè)用地容積率可根據(jù)實際情況確定。研發(fā)用地可參照同地區(qū)的商業(yè)及辦公用地確定容積率，其中通用類研發(fā)用地容積率不低于3.0。

　　鼓勵產(chǎn)業(yè)用地混合利用。單一用途產(chǎn)業(yè)用地內(nèi)，可建其他產(chǎn)業(yè)用途和生活配套設(shè)施的比例不超過地上建筑總量的30%，其中用于零售、餐飲、宿舍等生活配套設(shè)施的比例不超過地上建筑總量的15%。鼓勵功能用途互利的用地混合布置，強(qiáng)化公共服務(wù)設(shè)施和市政基礎(chǔ)設(shè)施的功能混合。

　　產(chǎn)業(yè)基地、產(chǎn)業(yè)社區(qū)內(nèi)整體統(tǒng)籌綠地的規(guī)模和布局，鼓勵集中布局復(fù)合利用。園區(qū)管理機(jī)構(gòu)或其他主管部門可根據(jù)綠化部門審定的園區(qū)綠化專項規(guī)劃，核定單個產(chǎn)業(yè)項目綠地率。

　　（三）鼓勵提高產(chǎn)業(yè)用地利用效率，推行區(qū)域評估，簡化規(guī)劃調(diào)整程序，產(chǎn)業(yè)用地容積率、建筑高度等規(guī)劃參數(shù)，按照相關(guān)規(guī)定適用詳細(xì)規(guī)劃實施深化程序，涉及控制性詳細(xì)規(guī)劃調(diào)整的，由各區(qū)審核實施方案，按規(guī)定程序上報審批。

　　第七條（產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入）

　　進(jìn)一步加強(qiáng)產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)，按照產(chǎn)業(yè)用地指南強(qiáng)化產(chǎn)業(yè)項目準(zhǔn)入管理，嚴(yán)禁向禁止類工業(yè)項目供地，從嚴(yán)控制限制類工業(yè)項目用地。

　　優(yōu)化完善產(chǎn)業(yè)用地標(biāo)準(zhǔn)，定期更新本市產(chǎn)業(yè)用地投入強(qiáng)度和產(chǎn)出效率的最低標(biāo)準(zhǔn)。強(qiáng)化產(chǎn)業(yè)項目準(zhǔn)入審核制度，明確產(chǎn)業(yè)用地項目的產(chǎn)業(yè)類型、投資強(qiáng)度、產(chǎn)出效率和節(jié)能、環(huán)保、本地就業(yè)等的要求，并將其納入出讓合同，作為土地利用績效評估的依據(jù)。

　　第八條（土地供應(yīng)方式）

　　產(chǎn)業(yè)用地供應(yīng)按照國家和本市相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。通過產(chǎn)業(yè)用地標(biāo)準(zhǔn)化供應(yīng)機(jī)制，保障產(chǎn)業(yè)用地持續(xù)、充足、主動供應(yīng)。

　　產(chǎn)業(yè)項目類工業(yè)用地和產(chǎn)業(yè)項目類研發(fā)用地采取“帶產(chǎn)業(yè)項目”掛牌方式供應(yīng)；標(biāo)準(zhǔn)廠房類工業(yè)用地、通用類研發(fā)用地通過公開招拍掛方式供應(yīng)，其中出讓給園區(qū)平臺和領(lǐng)軍企業(yè)的，可采用“帶產(chǎn)業(yè)項目”掛牌方式供應(yīng)。

　　鼓勵采用先租后讓、長期租賃方式使用產(chǎn)業(yè)用地，由中標(biāo)人或競得人先行承租土地進(jìn)行建設(shè)和產(chǎn)業(yè)運營，通過綜合評估認(rèn)定達(dá)標(biāo)后可按合同約定辦理出讓手續(xù)。

　　第九條（土地出讓價款）

　　產(chǎn)業(yè)用地地價按照底線原則管理。工業(yè)用地出讓起始價，最低可按全國工業(yè)用地出讓最低價標(biāo)準(zhǔn)確定；研發(fā)用地出讓起始價，最低可按本市研發(fā)用地基準(zhǔn)地價管理要求確定。

　　完善以基準(zhǔn)地價、標(biāo)定地價為核心的產(chǎn)業(yè)用地價格成果體系和更新機(jī)制。產(chǎn)業(yè)用地出讓起始價，經(jīng)市場評估后，結(jié)合產(chǎn)業(yè)政策和項目績效情況，經(jīng)集體決策確定。

　　采用彈性年期出讓的，出讓價格按照基準(zhǔn)地價對應(yīng)的最高年限進(jìn)行年期修正。

　　采用先租后讓供應(yīng)的，租讓起始總價、先期租賃的土地租金經(jīng)市場評估后由集體決策確定，后期租賃轉(zhuǎn)出讓的土地價款，按土地租讓總價扣除已繳納租金的余額確定。

　　第十條（土地出讓年限）

　　實行產(chǎn)業(yè)用地彈性年期出讓制度。新增產(chǎn)業(yè)項目類工業(yè)用地出讓年限原則上不超過20年。國家和本市重大產(chǎn)業(yè)項目、戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)項目，按照本市相關(guān)規(guī)定和程序進(jìn)行認(rèn)定后，以認(rèn)定的出讓年期出讓，最高不超過50年。標(biāo)準(zhǔn)廠房類工業(yè)用地、產(chǎn)業(yè)項目類研發(fā)用地、通用類研發(fā)用地的最高年限為50年。

　　采用長期租賃、先租后讓方式供應(yīng)的，租賃年限不超過20年。租讓總年限不得超過相應(yīng)用途的法定最高出讓年限。產(chǎn)業(yè)項目類工業(yè)用地采用先租后讓方式供應(yīng)的，租讓總年限原則不超過20年。

　　第十一條（合同到期及續(xù)期）

　　產(chǎn)業(yè)用地使用權(quán)到期前，建設(shè)用地使用權(quán)人可向出讓人或出租人（以下統(tǒng)稱“出讓人”）提出續(xù)期使用申請，符合國土空間規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，滿足節(jié)能和環(huán)境保護(hù)要求，經(jīng)綜合考評達(dá)標(biāo)的，可采用協(xié)議出讓方式取得續(xù)期建設(shè)用地使用權(quán)。彈性年期到期續(xù)期時的土地價款，經(jīng)集體決策，可按照原出讓合同約定價格，或者結(jié)合原出讓合同約定價格、續(xù)期時工業(yè)用地基準(zhǔn)地價等，綜合評估確定續(xù)期價格。

　　建設(shè)用地使用權(quán)人未提出續(xù)期申請，或提出續(xù)期申請但按照本規(guī)定第十三條評估后不符合條件的，建設(shè)用地使用權(quán)到期后，自然終止出讓合同，依法收回建設(shè)用地使用權(quán)。

　　第十二條（開竣工、投產(chǎn)管理）

　　出讓合同應(yīng)當(dāng)根據(jù)項目的實際情況及區(qū)政府相關(guān)部門、園區(qū)管理機(jī)構(gòu)意見，約定項目開工、竣工、投產(chǎn)時間和履約監(jiān)管、違約處置方式，確保產(chǎn)業(yè)用地高質(zhì)量利用。履約監(jiān)管按照合同約定開工、竣工、投產(chǎn)等階段，采取分階段、差別化方式管理。對違反合同約定情形，依照合同約定追究違約責(zé)任，情節(jié)嚴(yán)重的，按照合同約定，可解除出讓合同，收回建設(shè)用地使用權(quán)。

　　第十三條（達(dá)產(chǎn)、綜合評估管理）

　　完善產(chǎn)業(yè)用地項目土地利用績效評估制度。產(chǎn)業(yè)用地項目土地利用績效評估分別在達(dá)產(chǎn)階段（達(dá)產(chǎn)評估）、達(dá)產(chǎn)后每3-5年（過程評估）、使用年期到期前1年（到期評估）等階段進(jìn)行，由區(qū)政府相關(guān)部門或園區(qū)管理機(jī)構(gòu)依據(jù)有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定和出讓合同約定組織實施。

　　第十四條（主動退出機(jī)制）

　　在產(chǎn)業(yè)項目約定的開工日期之前或達(dá)產(chǎn)之后，因建設(shè)用地使用權(quán)人自身原因無法開發(fā)建設(shè)或運營的，建設(shè)用地使用權(quán)人可申請解除出讓合同，經(jīng)出讓人同意，按照約定終止合同，收回建設(shè)用地使用權(quán)，按約定返還剩余年期土地價款；對地上建筑物的補(bǔ)償，可事先約定采取殘值補(bǔ)償、無償收回、由建設(shè)用地使用權(quán)人恢復(fù)原狀等方式處置，并在出讓合同中予以約定。

　　第十五條（強(qiáng)制退出機(jī)制）

　　建設(shè)用地使用權(quán)人應(yīng)按照合同約定的開發(fā)利用條件使用土地。存在下列情形之一的，按照合同約定，出讓人可無償收回建設(shè)用地使用權(quán)。對地上建筑物的補(bǔ)償，可事先約定采取殘值補(bǔ)償、無償收回、由建設(shè)用地使用權(quán)人恢復(fù)原狀等方式處置，并在出讓合同中予以約定。

　　（一）按照本規(guī)定第十二條規(guī)定，除不可抗力外，因建設(shè)用地使用權(quán)人自身原因未按時開工、竣工、投產(chǎn)，超過合同約定最長時限的；

　　（二）按照本規(guī)定第十三條規(guī)定，在達(dá)產(chǎn)評估、過程評估階段，經(jīng)區(qū)政府相關(guān)部門或園區(qū)管理機(jī)構(gòu)評估認(rèn)定不符合要求，按合同約定應(yīng)當(dāng)收回建設(shè)用地使用權(quán)的；

　　（三）按照本規(guī)定第二十條規(guī)定，在使用過程中造成嚴(yán)重環(huán)境污染，經(jīng)環(huán)境保護(hù)部門認(rèn)定的。

　　除上述情形外，各區(qū)政府還可結(jié)合本區(qū)實際及項目情況，另行設(shè)定本地就業(yè)人口管理、投產(chǎn)達(dá)產(chǎn)后低效運行等方面的強(qiáng)制退出要求，納入出讓合同條款。

　　第十六條（轉(zhuǎn)讓管理）

　　進(jìn)一步加強(qiáng)產(chǎn)業(yè)用地的轉(zhuǎn)讓管理。在出讓合同中，應(yīng)當(dāng)約定以下轉(zhuǎn)讓管理要求及違約責(zé)任：

　　（一）產(chǎn)業(yè)項目類工業(yè)用地和產(chǎn)業(yè)項目類研發(fā)用地

　　1.建設(shè)用地使用權(quán)不得整體或分割單獨轉(zhuǎn)讓。

　　2.宗地上的物業(yè)應(yīng)整體持有。

　　3.建設(shè)用地使用權(quán)人出資比例結(jié)構(gòu)、項目公司股權(quán)結(jié)構(gòu)、實際控制人改變的，應(yīng)當(dāng)事先經(jīng)出讓人同意。

　　4.土地房屋整體轉(zhuǎn)讓的，需經(jīng)出讓人同意，也可按照出讓合同約定由出讓人或園區(qū)管理機(jī)構(gòu)優(yōu)先收購。采取土地房屋整體轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)納入全市統(tǒng)一土地交易市場實施。

　　5.企業(yè)滿足自身需求后的節(jié)余建設(shè)用地申請分割轉(zhuǎn)讓的，經(jīng)規(guī)劃部門明確分割部分規(guī)劃建設(shè)條件后，可通過土地交易市場，采用“帶產(chǎn)業(yè)項目”掛牌方式實施轉(zhuǎn)讓。

　　（二）標(biāo)準(zhǔn)廠房類工業(yè)用地

　　1.建設(shè)用地使用權(quán)不得整體或分割單獨轉(zhuǎn)讓。

　　2.宗地上的房屋不得分幢、分層、分套轉(zhuǎn)讓，可出租。

　　3.建設(shè)用地使用權(quán)人出資比例結(jié)構(gòu)、項目公司股權(quán)結(jié)構(gòu)、實際控制人改變的，應(yīng)當(dāng)事先經(jīng)出讓人同意。

　　4.土地房屋整體轉(zhuǎn)讓的，需經(jīng)出讓人同意，也可按照出讓合同約定由出讓人或園區(qū)管理機(jī)構(gòu)優(yōu)先收購。采取土地房屋整體轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)納入全市統(tǒng)一土地交易市場實施。

　　5.園區(qū)平臺、領(lǐng)軍企業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)廠房類工業(yè)用地，除生活配套設(shè)施以外的物業(yè)可轉(zhuǎn)讓不超過50%。園區(qū)平臺采用直接轉(zhuǎn)讓的比例不得超過可轉(zhuǎn)讓物業(yè)的60%，領(lǐng)軍企業(yè)采用直接轉(zhuǎn)讓的比例不得超過可轉(zhuǎn)讓物業(yè)的40%。園區(qū)平臺轉(zhuǎn)讓的物業(yè)，自轉(zhuǎn)讓登記之日起5年內(nèi)不得再次轉(zhuǎn)讓，5年后確需轉(zhuǎn)讓的可由園區(qū)平臺或區(qū)政府指定機(jī)構(gòu)按約定價格優(yōu)先回購，放棄優(yōu)先回購的可以轉(zhuǎn)讓給符合產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入要求的企業(yè)或研發(fā)機(jī)構(gòu)。領(lǐng)軍企業(yè)轉(zhuǎn)讓的物業(yè)只能由領(lǐng)軍企業(yè)或區(qū)政府指定機(jī)構(gòu)按約定價格回購。

　　（三）通用類研發(fā)用地

　　1.建設(shè)用地使用權(quán)不得整體或分割單獨轉(zhuǎn)讓。

　　2.宗地上的房屋可出租，建設(shè)用地使用權(quán)人須持有70%以上的物業(yè)產(chǎn)權(quán)，剩余部分可轉(zhuǎn)讓。

　　3.土地房屋整體轉(zhuǎn)讓和分割轉(zhuǎn)讓的，需經(jīng)出讓人同意，也可按照出讓合同約定，由出讓人或園區(qū)管理機(jī)構(gòu)優(yōu)先收購。采取土地房屋整體轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)納入全市統(tǒng)一土地交易市場實施。

　　4.建設(shè)用地使用權(quán)人出資比例結(jié)構(gòu)、項目公司股權(quán)結(jié)構(gòu)、實際控制人改變的，應(yīng)當(dāng)事先經(jīng)出讓人同意。

　　5.園區(qū)平臺、領(lǐng)軍企業(yè)的通用類研發(fā)用地上,除生活配套設(shè)施以外的物業(yè)可轉(zhuǎn)讓不超過50%。園區(qū)平臺采用直接轉(zhuǎn)讓的比例不得超過可轉(zhuǎn)讓物業(yè)的60%，領(lǐng)軍企業(yè)采用直接轉(zhuǎn)讓的比例不得超過可轉(zhuǎn)讓物業(yè)的40%。園區(qū)平臺轉(zhuǎn)讓的物業(yè)，自轉(zhuǎn)移登記之日起5年內(nèi)不得再次轉(zhuǎn)讓，5年后確需轉(zhuǎn)讓的可由園區(qū)平臺或區(qū)政府指定機(jī)構(gòu)按約定價格優(yōu)先回購，放棄優(yōu)先回購的可以轉(zhuǎn)讓給符合產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入要求的企業(yè)或研發(fā)機(jī)構(gòu)。領(lǐng)軍企業(yè)轉(zhuǎn)讓的物業(yè)只能由領(lǐng)軍企業(yè)或區(qū)政府指定機(jī)構(gòu)按約定價格回購。

　　發(fā)生違反約定擅自分割轉(zhuǎn)讓、改變出資比例結(jié)構(gòu)、改變項目公司股權(quán)結(jié)構(gòu)、改變實際控制人等行為，應(yīng)當(dāng)按照合同約定予以處置。可轉(zhuǎn)讓物業(yè)應(yīng)在出讓合同中明確轉(zhuǎn)讓方式、產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入要求和退出機(jī)制。鼓勵采用先租后售方式，在物業(yè)承租人產(chǎn)業(yè)績效、研發(fā)投入等指標(biāo)達(dá)到設(shè)定條件后再轉(zhuǎn)讓。

　　第十七條（存量產(chǎn)業(yè)用地盤活利用）

　　鼓勵存量產(chǎn)業(yè)用地提容增效。支持“零增地”提容改造，擴(kuò)大混合成分比例，提高土地利用效率。按照規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向，存量工業(yè)和倉儲用地經(jīng)批準(zhǔn)提高容積率和增加地下空間的，不再增收土地價款。

　　支持存量工業(yè)用地盤活轉(zhuǎn)型，倡導(dǎo)集中成片的存量工業(yè)用地區(qū)域整體轉(zhuǎn)型，允許園區(qū)平臺等專業(yè)企業(yè)參與原權(quán)利人為主導(dǎo)的聯(lián)合體，通過存量補(bǔ)地價辦理用地手續(xù)，實施轉(zhuǎn)型開發(fā)。

　　零星工業(yè)用地自行轉(zhuǎn)型開發(fā)的，應(yīng)向政府無償提供不少于10%比例的建設(shè)用地用于公益性設(shè)施、公共綠地等建設(shè)。如無法提供公益性建設(shè)用地的，應(yīng)將不少于15%的地上經(jīng)營性物業(yè)產(chǎn)權(quán)無償提供區(qū)政府相關(guān)部門。

　　第十八條（登記管理）

　　按照產(chǎn)業(yè)用地全生命周期管理要求，切實加強(qiáng)產(chǎn)業(yè)用地不動產(chǎn)登記管理。各類產(chǎn)業(yè)用地應(yīng)當(dāng)以出讓合同約定的用地范圍進(jìn)行不動產(chǎn)登記，不得分割辦理登記。產(chǎn)業(yè)用地自持部分物業(yè)應(yīng)當(dāng)設(shè)定統(tǒng)一不動產(chǎn)登記單元，并發(fā)放一本不動產(chǎn)權(quán)證書，不得分證辦理。

　　按照出讓合同約定，對產(chǎn)業(yè)用地轉(zhuǎn)讓條件、建設(shè)用地使用權(quán)人出資比例、股權(quán)結(jié)構(gòu)、實際控制人等重要約定內(nèi)容，應(yīng)當(dāng)在不動產(chǎn)登記簿和不動產(chǎn)權(quán)證附記欄內(nèi)予以注記。建設(shè)用地使用權(quán)人辦理轉(zhuǎn)移登記或變更重要注記內(nèi)容時，應(yīng)當(dāng)提供規(guī)劃資源管理部門（出讓人）審核同意的意見。

　　存量項目盤活轉(zhuǎn)型中需無償移交政府部門的設(shè)施物業(yè)，可由合同約定的接收部門按規(guī)定辦理首次登記。

　　第十九條（抵押管理）

　　產(chǎn)業(yè)用地抵押時所擔(dān)保的主債權(quán)，僅限于開發(fā)建設(shè)合同約定地塊的貸款，且不得超過合同約定的土地價款總額。以房屋在建工程、新建房屋連同土地抵押等情形，應(yīng)當(dāng)按照《上海市不動產(chǎn)登記若干規(guī)定》的有關(guān)規(guī)定辦理。

　　產(chǎn)業(yè)用地抵押權(quán)實現(xiàn)時，抵押物競買人資格必須經(jīng)過規(guī)劃資源管理部門、產(chǎn)業(yè)管理部門和園區(qū)管理機(jī)構(gòu)綜合認(rèn)定，符合產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向和園區(qū)規(guī)劃要求。也可按照出讓合同約定，由出讓人或園區(qū)管理機(jī)構(gòu)優(yōu)先收購建設(shè)用地使用權(quán)。

　　第二十條（土壤和地下水地質(zhì)環(huán)境保護(hù)）

　　產(chǎn)業(yè)用地供應(yīng)前，應(yīng)當(dāng)按照相關(guān)主管部門要求，進(jìn)行土壤和地下水地質(zhì)環(huán)境質(zhì)量檢測。在產(chǎn)業(yè)用地轉(zhuǎn)讓、收回前以及過程評估階段，須進(jìn)行產(chǎn)業(yè)用地土壤和地下水地質(zhì)環(huán)境質(zhì)量檢測和評估，相關(guān)檢測報告作為出讓合同的附件。

　　產(chǎn)業(yè)用地使用過程中造成嚴(yán)重環(huán)境污染的，經(jīng)相關(guān)主管部門認(rèn)定，出讓人可按照合同約定解除合同，無償收回建設(shè)用地使用權(quán)，并按照“誰污染、誰付費”的原則，要求建設(shè)用地使用權(quán)人承擔(dān)土壤和地下水地質(zhì)環(huán)境修復(fù)的相關(guān)費用。

　　第二十一條（地下空間基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)）

　　出讓合同中，應(yīng)當(dāng)明確地下建設(shè)工程的用途、最大占地范圍、起始深度、建筑量控制要求、與相鄰建筑連通、地質(zhì)安全等規(guī)劃建設(shè)條件。因社會公共利益需要建設(shè)地鐵、隧道、綜合管廊、地下道路、民防工程等公共基礎(chǔ)設(shè)施，地下建設(shè)用地使用權(quán)人在開發(fā)利用地下空間時應(yīng)當(dāng)服從并予以配合。

　　第二十二條（建筑規(guī)劃管理）

　　完善產(chǎn)業(yè)建筑規(guī)劃設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)范建筑規(guī)劃設(shè)計方案審批，產(chǎn)業(yè)用地建筑形態(tài)應(yīng)當(dāng)與產(chǎn)業(yè)類型、業(yè)態(tài)相匹配，禁止在產(chǎn)業(yè)用地上建設(shè)住宅類建筑布局和形態(tài)。

　　第二十三條（信息共享和誠信體系建設(shè)）

　　建立全市統(tǒng)一的產(chǎn)業(yè)用地數(shù)據(jù)庫和土地全生命周期共同監(jiān)管信息系統(tǒng)，將產(chǎn)業(yè)用地的經(jīng)濟(jì)、社會、環(huán)境指標(biāo)以及土地使用條件、利用績效等履約情況納入共享平臺，通過多部門信息共享、協(xié)同管理，建立動態(tài)實時的監(jiān)管管理機(jī)制，實現(xiàn)全程一體化管理。

　　建立土地、產(chǎn)業(yè)、市場監(jiān)管等部門關(guān)于涉地股權(quán)轉(zhuǎn)讓的聯(lián)合監(jiān)管機(jī)制，推行企業(yè)誠信體系建設(shè)，定期公示企業(yè)誠信信息。由區(qū)政府或園區(qū)管理機(jī)構(gòu)會同相關(guān)部門在項目審批、核準(zhǔn)、備案以及融資抵押等方面，對違反法定義務(wù)和約定義務(wù)的失信主體，列為重點監(jiān)管對象。

　　第二十四條（執(zhí)法監(jiān)察）

　　強(qiáng)化產(chǎn)業(yè)用地用途管制。產(chǎn)業(yè)用地必須按照批準(zhǔn)用途、規(guī)劃建設(shè)條件使用，不得改變批準(zhǔn)用途。加強(qiáng)規(guī)劃土地執(zhí)法監(jiān)察，對產(chǎn)業(yè)用地擅自改變用途的，責(zé)令限期改正，恢復(fù)產(chǎn)業(yè)用途。違法情節(jié)嚴(yán)重，在規(guī)定期限內(nèi)未完成整改的，出讓人可按照約定解除出讓合同，無償收回建設(shè)用地使用權(quán)。

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