各區規劃資源局、各派出機構，市土地交易中心:

　　《上海市國有建設用地使用權招標拍賣掛牌出讓業務流程及操作規范》經2020年11月19日第24次局長辦公會審議通過，現印發給你們，請遵照執行。本規范自2020年12月1日起施行，有效期至2025年11月30日。

　　上海市規劃和自然資源局

　　2020年11月27日

　　上海市國有建設用地使用權招標拍賣掛牌出讓業務流程及操作規范

　　為規范國有建設用地使用權出讓，建立公開、公平、公正的土地交易平臺，根據《中華人民共和國土地管理法》、《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定》，《上海市土地使用權出讓辦法》、《上海市土地交易市場管理辦法》、《關于加強本市經營性用地出讓管理的若干規定》、《關于加強本市工業用地出讓管理的若干規定》等，結合本市實際情況，制定本規范。

　　本市國有建設用地使用權出租、開發區成片開發的國有建設用地使用權分割轉讓、集體經營性建設用地使用權出讓和出租等可參照執行。

　　一、接收地塊出讓資料

　　上海市土地交易事務中心（以下簡稱土地交易中心）從信息系統接收市、區土地使用權出讓招標拍賣掛牌辦公室（以下簡稱招拍掛辦公室）提交的地塊出讓信息，并收取地塊出讓資料文件，對其類型、數量、內容進行查驗、初審，若地塊出讓資料中基礎文件缺失、有誤、不符土地出讓研判意見的，作退件處理，招拍掛辦公室須收回地塊出讓資料，重新確認后，再行提交。

　　地塊出讓資料中的基礎文件包括：土地儲備計劃批文、供地批文、出讓方案批文（附出讓方案）、規劃部門規劃條件批文、房屋土地權屬調查報告書。

　　地塊出讓資料確認后，土地交易中心向招拍掛辦公室出具《國有建設用地使用權出讓要素材料申報收件收據》，報上海市規劃和自然資源局（以下簡稱市規劃和自然資源局）審核，由其出具出讓意見。

　　二、編制出讓文件、出讓公告

　　經市規劃和自然資源局核準后，土地交易中心根據確定的交易進度編制、制作出讓文件及當期出讓公告。

　　三、發布出讓公告和出讓文件

　　（一）發布出讓公告

　　土地交易中心根據進度安排在土地交易市場及相關網站（包括中國土地市場網站、上海市規劃和自然資源局網站、上海土地市場網站等，下同）上發布出讓公告。

　　出讓公告應當至少在投標、拍賣或者掛牌開始日前20日發布。以首次發布的時間為起始日。

　　公告期間，出讓公告內容發生變化，確需變更公告內容的，應當按原公告發布渠道及時發布補充公告。涉及土地使用條件變更等影響土地價格的重大變動，補充公告發布時間距投標拍賣掛牌活動開始時間少于20日的，招標拍賣掛牌活動相應順延。

　　公告期間，出讓人或土地交易中心延期、中止或終止招標拍賣掛牌活動的，應當按原公告發布渠道及時發布相關通知。涉及地塊中止后恢復出讓的，出讓活動自中止的時間節點開始繼續進行，地塊恢復出讓后至成交的時間應不少于7日。

　　（二）提供出讓文件下載

　　土地交易中心根據進度安排在上海市規劃和自然資源局網、上海土地市場網提供出讓文件下載，隨出讓文件下載的還包括《國有建設用地使用權出讓咨詢單》（以下簡稱《咨詢單》）、《授權委托書》等相關附件。

　　出讓文件的下載自出讓公告發布之日起，至投標（競買）申請受理截止當日止。

　　四、組織現場勘察

　　意向投標（競買）人可自行前往地塊進行現場勘察。若意向競買人確需帶領前往勘察現場的，須在出讓文件規定的期限內進行預約。

　　意向投標（競買）人可將填畢的《咨詢單》于現場勘察時提交，也可在出讓文件規定的期限內自行送至土地交易市場，或以《咨詢單》上所示的其他方式提交。

　　提問截止后，土地交易中心將所有提問匯總整理，并填寫《國有建設用地使用權出讓提問匯總表》。

　　五、組織答疑

　　土地交易中心依據提問情況確定答疑會形式，并按進度安排組織答疑會。土地交易中心匯總整理《國有建設用地使用權出讓提問匯總表》后交招拍掛辦公室，由其轉交相應的應詢單位，并組織應詢單位答疑。應詢單位應根據提問予以答復，土地交易中心根據應詢單位的答復編制《答疑紀要》，并書面確認。若應詢單位確需對答復進行補充修改的，可以書面方式遞交招拍掛辦公室，由其在規定的期限內轉交土地交易中心。土地交易中心認為應詢單位答復存疑的，可要求相關部門解釋說明。

　　土地交易中心根據進度安排，將經確認的《答疑紀要》在相關網站上發布。

　　六、受理投標（競買）申請

　　（一）網上交易系統注冊

　　投標（競買）申請人憑CA數字證書登陸上海市國有建設用地使用權出讓網上交易系統受理平臺（以下簡稱“網上受理平臺”），首次登陸的須在填寫注冊信息、上傳身份證明材料后提交注冊申請。

　　土地交易中心對注冊信息（與上傳材料）進行核對，并將結果發送至投標（競買）申請人。投標（競買）申請人也可登陸網上受理平臺查詢注冊申請進度。

　　（二）提交投標（競買）保證

　　投標（競買）申請人應按出讓文件規定的期限和方式提交投標（競買）保證。

　　選擇交納投標（競買）保證金方式的，應將保證金匯入指定賬戶，并在匯款“用途”欄中注明申請投標（競買）的地塊公告號和地塊名稱，并按出讓文件的資格要求及時確認保證金到賬情況。境外投標（競買）申請人按照《告客戶書》的規定交納保證金。

　　選擇提交投標（競買）保證金現金保函的，投標（競買）申請人應在出讓文件規定的期限內，按照出讓文件和《入市交易保證金現金保函業務操作規程》的要求提交保函。

　　（三）提交投標（競買）申請

　　注冊成功后的投標（競買）申請人應按照出讓文件的要求在網上受理平臺提交競買申請，并通過CA數字證書對上傳材料和《國有建設用地使用權競買[投標]申請表》進行電子簽名確認。

　　（四）統計競買申請人數

　　信息系統對各拍賣、掛牌出讓的地塊競買申請人數進行統計，在土地交易市場及相關網站上發布。

　　七、提取保證金到賬情況

　　土地交易中心根據進度安排，向保證金開戶銀行提取保證金到賬情況，將由保證金開戶銀行密封的保證金到賬情況資料轉交公證處。公證處解封后輸入資料中提供的保證金到賬情況列表，提交信息系統進行資格核驗。

　　若出讓地塊有投標（競買）資格限定條件，公證處須與由信息系統作保密處理后的投標（競買）申請文件核對。

　　八、投標（競買）資格確認

　　通過信息系統對出讓文件規定的保證金到賬情況等要求予以核驗，確認投標（競買）申請人資格。

　　投標（競買）申請人憑CA數字證書登陸網上受理平臺，查詢資格核驗結果并打印《競買[投標]申請受理回執》。

　　九、實施招標拍賣掛牌交易操作

　　（一）招標

　　按照價高者得原則確定中標人的，不成立評標小組；按照綜合條件最佳者得原則確定中標人的，應抽選評標專家成立評標小組進行評標。

　　按照綜合條件最佳者得的原則確定中標人的，公證處根據評標專家類型、人數在評標專家庫內隨機差額抽取評標專家，并當場聯系確定出席情況，若有缺席的，再次隨機抽取直至人數額滿為止。通常商務標、技術標評標專家組分別由7人組成，由專家庫中進行抽選。

　　1.投標

　　投標開始前，招標主持人現場組織開啟標箱，檢查標箱情況后由公證處加封。

　　招標主持人宣布投標開始。有標底的，招標主持人在公證處監督下組織出讓人將密封的標底投入標箱。

　　投標人憑《競買[投標]申請受理回執》和本人、法定代表人或有權受托人身份證明文件，在規定的時間將《國有建設用地使用權招標出讓投標書》及其他投標文件送達指定的投標現場。

　　投標人提交投標文件，經公證處查驗通過后，招標主持人接受投標，填寫《投標存根》及《投標回執》，向投標人出具《投標回執》。投標人將投標文件投入標箱。

　　招標主持人在規定的投標時間內，組織將密封的投標保證金到賬情況投入標箱。

　　按照綜合條件最佳者得原則確定中標人的，投標人投標后可對投標文件進行補充說明，但須以更新形式在出讓文件規定的投標截止時間前將更新投標文件送至投標現場，并通知招標人。

　　2.開標

　　招標主持人宣布開標會開始，邀請投標人或其推選的代表檢查標箱的密封情況，當眾開啟標箱。標箱開啟后，招標主持人點算投標文件。若具有投標資格的投標人數低于3人的，招標主持人宣布招標終止；若具有投標資格的投標人數為3人或3人以上的，招標主持人當眾拆封有效投標文件，宣讀投標人名稱、投標價格及投標文件的其他內容。

　　以綜合條件最佳者得確定中標人的，評標專家應在開標會前候場，工作人員及時將評標專家簽到情況通報招標主持人。若到場的評標專家人數不足，則招標主持人當場宣布在開標會后評標會延時或延期。若到場的評標專家符合規定人數，招標主持人向專家宣讀評標會須知，并由公證處對專家抽簽分組。同時，工作人員需將投標文件按類別分為商務標文件和技術標文件兩部分，由公證處對技術標文件隨機編號。投標人須在開標現場根據出讓文件的規定提交評標所需的備核原件。公證處將標底、投標文件等送評標室。

　　開標后投標人須在相關開標記錄上簽名確認。

　　3.評標

　　評標須在嚴格保密的情況下進行。首名接受評標邀請的評標專家即為該評標小組組長，由其主持評標會進程。

　　評標專家審查各份投標文件是否有效，將無效的或被否決的投標文件的評定結果填寫至《國有建設用地使用權招標出讓無效標書評定表》或《國有建設用地使用權招標出讓否決投標文件評定表》；然后按照出讓文件規定的評分標準對各份有效投標文件進行評分，并將評分及評分說明分別輸入《國有建設用地使用權招標技術標評分表》及《國有建設用地使用權招標商務標評分表》。評分提交后不得進行修改，評標得分情況在開標現場即時公布。

　　評標過程中，評標專家可以通過記錄員要求投標人對投標文件中含義不明確的內容做出必要的澄清或者說明，但澄清或者說明不得超出投標文件的范圍或者改變投標文件的實質性內容。若投標人不在現場，則視作自動放棄澄清、說明權利。

　　所有評標專家提交評分后形成《國有建設用地使用權招標評標得分匯總表》，得出每份投標文件的最終得分；評標小組按照出讓文件規定的評標標準和方法，根據最終得分及投標報價確定中標候選人，或有競價招標出讓中的入圍競標人，并簽署《國有建設用地使用權招標出讓評標報告》。

　　評標小組組長宣布評標會結束，記錄員組織評標專家一同參加后續活動。

　　招標主持人應在開標現場，根據評標小組簽署的《國有建設用地使用權招標出讓評標報告》直接宣布中標候選人及順位，或按照出讓文件規定的程序和內容組織產生中標候選人及順位后再宣布中標候選人及順位。評標小組成員應在《中標候選人順位表》上簽字確認。若投標人的報價均低于標底或投標條件均不能滿足標底要求的，招標終止。

　　出讓人應在收到評標報告之日起3日內將中標候選人的名稱、順位、最終報價以及投標文件相關內容在相關網站上進行公示，公示期不得少于3日。

　　4.定標

　　中標候選人公示期間無異議的，定標活動將于中標候選人公示結束后下一個工作日舉行。招標主持人主持定標會。招標主持人根據出讓人的授權按照出讓文件的規定宣布中標人。中標人當場簽收《中標通知書》，未中標人領取《未中標通知書》。招標主持人宣布投標活動結束。

　　中標候選人公示期間對評標結果有異議的，投標人或其他利害關系人可在公示期內將異議申請材料（申請材料中必須注明異議人的名稱和有效聯系方式）密封送達土地交易市場，定標活動將視異議申請受理情況另行通知。土地交易中心應建立異議處置的程序及業務規范。

　　公證處對招標活動進行公證。

　　（二）拍賣

　　競買人在拍賣前憑《競買[投標]申請受理回執》和本人、法定代表人或有權受托人身份證明文件領取競價號牌。

　　拍賣主持人按照出讓文件規定的程序主持現場交易活動。

　　拍賣主持人點算競買人。若競買人數低于3人的，拍賣主持人宣布拍賣終止；若競買人數為3人或3人以上的，拍賣主持人宣布拍賣可以進行，由記錄員宣讀《拍賣競價規則》。

　　拍賣主持人宣布起叫價和增價幅度，主持拍賣競價。

　　拍賣主持人三聲報價，現場無人應價，或者最高應（報）價低于底價的，拍賣主持人宣布拍賣終止；若現場最高應（報）價不低于底價的，拍賣主持人落槌成交，并宣布最高應（報）價者為競得人。

　　公證處核驗競得人身份后致公證詞。競得人當場簽訂《成交確認書》及競價記錄，未競得人領取《未競得通知書》。拍賣主持人宣布拍賣活動結束。

　　拍賣底價應于拍賣當日前以保密方式送至土地交易市場，由拍賣主持人在拍賣前交公證處解封；無底價拍賣的，應在拍賣前告知競買人。

　　（三）掛牌

　　1.公示掛牌信息

　　土地交易中心在掛牌開始時將掛牌地塊的基本情況、起始價、增加幅度等信息掛牌公示。

　　掛牌報價時間不得少于10日。根據出讓文件的要求，在規定的時間僅有一家競買申請人提交了競買保證金且該競買申請人提交了競買申請的，土地交易中心可在該時間截止競買申請受理，并對掛牌截止時間進行調整。相關調整通知將于當日在相關網站發布。

　　2.掛牌報價

　　競買人應通過CA數字證書登陸網上受理平臺進行掛牌報價，所提交報價經系統確認有效后，系統自動更新顯示掛牌價格。完成掛牌報價后，競買人可下載打印《掛牌報價記錄》。

　　競買人也可手填紙質《掛牌競買報價單》，憑《競買[投標]申請受理回執》和本人、法定代表人或有權受托人身份證明文件至掛牌主持人處掛牌報價，掛牌主持人簽名確認后填寫《掛牌競買報價有效確認回執》交競買人，并更新顯示掛牌價格。

　　掛牌報價應在土地交易市場及相關網站上及時發布。

　　3.掛牌截止

　　競買人應在規定的掛牌截止時間前入場參加掛牌截止和現場競價活動。若在掛牌主持人點算競買人結束前未能出席的，視作該競買人放棄參加現場競價的權利。

　　掛牌主持人按照出讓文件規定的程序主持現場交易活動。掛牌主持人宣布掛牌截止時的最高報價及其競買人競買資格證書編號，并詢問現場競買人是否愿意繼續競價。若無人愿意繼續競價且掛牌報價期間無人掛牌報價的，掛牌主持人宣布掛牌終止，并根據出讓文件的規定宣布對相關競買人進行處置；若無人愿意繼續競價而掛牌競價期間有人掛牌報價，且最高報價不低于底價（起始價）的，掛牌主持人宣布最高報價者為競得人；若有人愿意繼續競價，掛牌主持人宣布轉入現場競價。

　　4.現場競價

　　掛牌主持人點算競價競買人，并宣讀《現場競價規則》。

　　掛牌主持人根據出讓文件的規定及當前最高報價宣布起始價規則、起始價和增價幅度后，主持競價活動。其中，現場競價起始價為掛牌活動截止時的最高報價（若無人掛牌報價的，則為掛牌起始價）增加一個加價幅度后的價格。

　　掛牌主持人三聲報價，現場無人應價，且掛牌報價期間無人掛牌報價或報價均低于底價的，或者現場最高應（報）價低于底價（起始價）的，掛牌主持人宣布掛牌終止；若現場無人應價，但掛牌報價期間有人掛牌報價且最高報價不低于底價（起始價）的，掛牌主持人宣布掛牌截止時最高報價者為競得人；若現場最高應（報）價不低于底價（起始價）的，掛牌主持人宣布該應（報）價者為競得人。

　　5.結束掛牌

　　競得人當場簽訂《成交確認書》及競價記錄，未競得人領取《未競得通知書》。掛牌主持人宣布掛牌活動結束。

　　掛牌底價應于掛牌開始前以保密方式送至土地交易市場，由掛牌主持人在掛牌截止時交公證處解封；無底價掛牌的，應在掛牌開始前告知競買人。

　　公證處對掛牌活動進行公證。

　　探索招標掛牌復合出讓。以招標掛牌復合出讓的地塊，若有效申請人數不足出讓公告規定的采用有競價招標出讓最低申請人數的，采用掛牌方式出讓；若有效申請人數達到或超過出讓公告規定的最少申請人數的，采用有競價招標方式出讓。根據出讓文件規定的程序和內容確定入圍競標人、中標候選人及其順位。具體操作參照招標、掛牌實施。

　　（四）簽訂出讓合同

　　出讓人通過信息系統生成并制作《上海市國有建設用地使用權出讓合同》（以下簡稱出讓合同）。

　　境內中標人（競得人）在交易會結束后與出讓人現場簽訂出讓合同，境外中標人（競得人）在交易會結束后3個月內與出讓人簽訂出讓合同。簽約主持人核驗中標人（競得人）與出讓人身份后，安排雙方簽約。

　　十、發布出讓結果

　　交易結束后，土地交易中心將中標人（競得人）、中標（競得）價格、未中標人（未競得人）、地塊信息等基本情況以及全生命周期管理信息于10個工作日內在土地交易市場及相關網站上及時發布。

　　十一、退還保證金或保函

　　投標（競買）保證金退還按照《國有建設用地使用權招標拍賣掛牌出讓投標競買外匯保證金賬戶管理制度》、《關于國有建設用地使用權招標拍賣掛牌出讓投標競買保證金專戶管理有關問題的通知》及出讓文件的規定辦理。保函退還按照出讓文件的規定辦理。

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